Therkildsen Advokater https://thadv.dk Fri, 20 Sep 2024 11:39:51 +0000 en-US hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.6.2 Nye regler for håndtering af asbest https://thadv.dk/nye-regler-for-handtering-af-asbest/ https://thadv.dk/nye-regler-for-handtering-af-asbest/#respond Fri, 23 Aug 2024 15:26:55 +0000 https://thadv.dk/?p=657

Mange ældre parcelhuse har fortsat tagplader som indeholder asbest. Dette er vigtigt at forholde sig til, blandt andet i forbindelse med huskøb.

Asbest blev i stort omfang brugt i byggematerialer, blandt andet tagplader, isolering, pakningsmateriale, da asbest er holdbart, varmeisolerende og ildfast.

Selvom asbest er lavet af naturligt forekommende mineraler, der sidder sammen i en fin fiberstruktur, har asbestfibre vist sig at være yderst sundhedsskadelige og er derfor blevet forbudt at bruge.

Fibrene i asbeststøv kan blive ekstremt tynde og give asbestose (stenlunger), som er en kronisk lungesygdom. Asbeststøvet ophober sig i lungerne og kan ikke fjernes igen. Derfor kan asbestose forværres lang tid efter, indåndingen af asbest er ophørt og viser sig typisk først 10-20 år efter, man blev udsat for asbeststøv og er uhelbredelig. Asbestose kan i nogen tilfælde føre til lunge- og lungehindekræft.   

Kunstskifertage og bølgepladetage produceret før 1984 indeholder som udgangspunkt altid asbest. Tagplader produceret efter 1988 indeholder ikke asbest. Dog skal man være opmærksom på, at der i årene efter 1988 har været restlagre af asbestholdige tagplader, som er lagt indtil 1990.

Det er muligt at undersøge, om tagplader indeholder asbest ved at tjekke det nummer, der er præget ind i pladens yderside.

Den omstændighed, at mange ældre parcelhuse fortsat har tagplader som indeholder asbest, er ikke nødvendigvis noget, man som husejer eller -køber skal lade sig skræmme af, så længe man ikke begynder at nedtage, behandle, gennembryde eller udskifte tagpladerne. Det er først, hvis tagpladerne går i stykker, gennembrydes eller skiftes, der er risiko for, at asbesten frigives.

Folketinget har vedtaget nye skærpede regler for håndtering af asbest. Fremover må nedrivning mv. af asbest kun udføres af virksomheder, der har en autorisation. Det nye krav skal være med til at sikre, at færre bliver udsat for det farlige stof, herunder medarbejderne i de enkelte virksomheder. Det vil også betyde, at private boligejere eksempelvis ikke selv må nedrive et tag med asbest. 

Med de ændrede regler indføres en autorisationsordning, hvor en virksomhed skal have et kvalitetsledelsessystem og en godkendt fagligt ansvarlig for at blive autoriseret. Hvis en virksomhed udfører arbejdet uden en autorisation, kan virksomheden se frem til en større bøde, afhængig af, hvor alvorlig sagen er.

Reglerne om den nye autorisationsordning er trådt i kraft 1. juli 2024. Virksomhederne får herefter et halvt år til at søge om autorisation. Private må fra 1. januar 2025, med få undtagelser, ikke længere selv nedrive tagplader eller udføre andre arbejder med asbestholdige materialer.

For nuværende og kommende ejere af huse og andre bygninger med asbestholdige tagplader vil de nye regler på den ene side være med til at begrænse risikoen for asbestforurening og dermed sundhedsfare, men på den anden side utvivlsomt også gøre det mærkbart dyrere at få renoveret eller udskiftet tage som indeholder asbest.

På Arbejdstilsynets hjemmeside findes yderligere information om de nye regler: https://at.dk/nyheder/2024/05/fra-1-januar-2025-skal-virksomheder-vaere-autoriseret-for-at-nedrive-asbestholdigt-materiale/

Artiklen er skrevet af advokat (L) Roberto Panada, rpa@thadv.dk,  der rådgiver private og virksomheder i forbindelse med køb og salg af fast ejendom

]]>
https://thadv.dk/nye-regler-for-handtering-af-asbest/feed/ 0
Klager over byggeri og håndværkere https://thadv.dk/klager-over-byggeri-og-handvaerkere/ https://thadv.dk/klager-over-byggeri-og-handvaerkere/#respond Tue, 30 Jul 2024 12:48:34 +0000 https://thadv.dk/?p=383 Mange boligejere får hvert år udført håndværksopgaver på deres ejendom, nogle gange mindre reparationsarbejder, andre gange større byggeopgaver, eksempelvis i forbindelse med modernisering eller tilbygning.

Selvom de fleste sager forløber uden problemer, er det desværre ikke sjældent, at der opstår uenighed mellem ejeren og håndværkeren om kvaliteten af de udførte arbejder og-/eller om den forlangte pris for arbejdet. I det tilfælde, hvor det ikke lykkes parterne at finde en mindelig løsning, ender sagen typisk i et ankenævn eller hos domstolene, hvilket erfaringsmæssigt kan være en lang og opslidende proces, særligt hvis det også viser sig, at den pågældende håndværker ikke kan eller vil betale et pålagt beløb.

Som privatperson bør man derfor sikre sig, at der bliver lavet en fyldestgørende skriftlig aftale, når man entrerer med en håndværker. Dvs. en aftale, hvor de aftalte ydelser og den aftalte pris er angivet og specificeret. Den aftalte pris bør så vidt muligt være en fast pris, så man undgår kendelige overraskelser. I den forbindelse skal man være opmærksom på, at betegnelser som ”prisoverslag”, ”anslået pris” og lign., ikke er at betragte som en aftale om fast pris, men alene som et overslag fra den pågældende håndværker. Dette betyder, at prisen godt kan blive en del højere, hvis der medgår mere tid end forudsat eller hvis der under arbejdets udførelse konstateres nogle forhold, som håndværkeren ikke har eller burde have taget højde for.

Det er også altid en god idé at spørge den pågældende håndværker om, hvorvidt han/virksomheden er medlem af et af de ankenævn, som findes indenfor byggeri, da disse ankenævn dels sikrer en smidig ankenævnsbehandling og ofte tillige indeholder en garantiordning, der træder i kraft, hvis håndværkeren ikke kan eller vil betale et pålagt beløb.

https://naevneneshus.dk/om-os/godkendte-ankenaevn/ findes der oversigt over godkendte ankenævn samt vejledning og links til ankenævn.

Såfremt man som privatperson ønsker at klage over det udførte arbejdes kvalitet og-/eller den forlangte pris, er det vigtigt at man reklamerer overfor håndværkeren hurtigst muligt og inden man går videre med sagen til ankenævn eller domstolene. Af bevismæssige årsager bør reklamation ske skriftligt. Hvis håndværkeren afviser reklamationen, må man overveje, om man ønsker at indbringe sagen for et ankenævn, hvis den pågældende håndværker er medlem at et sådan ankenævn. Såfremt håndværkeren er medlem, er denne forpligtet til at deltage i sagen samt efterleve ankenævnets afgørelse. Ved klage til et ankenævn skal man betale et klagegebyr på almindeligvis kr. 300,00, der dog tilbagebetales, hvis man får ret i sin klage eller hvis klagen afvises som uegnet til behandling ved nævnet.

Når man klager over en håndværker/virksomhed er det også vigtigt at man sørger for at betale den del af håndværkerens regning, som man finder berettiget, således at man kun tilbageholder et evt. beløb, der står i rimeligt forhold til den mangel eller den overpris, som danner grundlag for uenigheden.

Såfremt håndværkeren/virksomheden ikke er medlem af noget ankenævn, er denne ikke forpligtet til at deltage i en sag ved ankenævnet, hvorfor sagen i givet fald må indbringes for de almindelige domstole. Håndværkeren kan dog frivilligt vælge at acceptere, at sagen afgøres af det pågældende ankenævn.

Hvis en håndværkeren/virksomheden ikke vil opfyldelse en kendelse afsagt af et anerkendt ankenævn, skal virksomheden senest 30 dage efter, at kendelsen er forkyndt, give ankenævnet skriftlig besked herom. I så fald er man nødt til at indbringe sagen for domstolene, hvis man vil gennemføre sit krav. I modsat fald kan nævnets afgørelse tvangsfuldbyrdes ved fogedretten. Det betyder, at man som privatperson kan gå direkte i fogedretten med kendelsen og søge dækning for sit økonomiske krav, som fremgår af kendelsen. Hvis virksomheden tillige er tilsluttet BYG GARANTIORDNING, hvilket man også bør spørge ind til, når man indgår aftale med håndværkeren, kan man kontakte garantiordningen med henblik på, at garantiordningen indtræder i sagen.

Hvis man af den ene eller anden årsag er nødt til at indbringe sagen for domstolene, vil det være muligt – forudsat, at man har retshjælpsdækning i sin forsikringspolice – at ansøge forsikringsselskabet om tilsagn om retshjælp til sagen, således at forsikringen vil dække en del af sagens omkostninger, alt afhængig af sagens karakter og økonomiske værdi.

Når der er tale om større håndværks- og byggeopgaver vil det ofte være tilrådeligt at tage kontakt til en advokat og/eller en byggerådgiver, der dels kan hjælpe med at gennemgå aftalegrundlaget og dels hjælpe med at sikre, at byggeriet forløber og udføres som planlagt.

Artiklen er skrevet af advokat Roberto Panada, der rådgiver indenfor fast ejendom og entrepriseret.

]]>
https://thadv.dk/klager-over-byggeri-og-handvaerkere/feed/ 0
Pas på med erhvervslejekontrakten https://thadv.dk/pas-pa-med-erhvervslejekontrakten/ https://thadv.dk/pas-pa-med-erhvervslejekontrakten/#respond Tue, 30 Jul 2024 12:48:06 +0000 https://thadv.dk/?p=381 Mange virksomhedsejere får på et tidspunkt brug for at leje nogle lokaler til deres virksomhed. I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på nogle af de faldgrubber, som kan være forbundet med et indgå en erhvervslejekontrakt.

Erhvervslejeloven finder som hovedregel anvendelse på erhvervslejeforhold og kan, i modsætning til boliglejelovgivningen, fraviges på en række punkter ved aftale.

Lejemålets størrelse, beliggenhed og den aftalte begyndelsesleje er ofte forhold, som både udlejer og lejer har stor fokus på. Der er imidlertid også andre forhold, som er væsentlige at have fokus på. Nogle af disse forhold er den aftalte regulering af lejen, opsigelsesadgang, erstatning, vedligeholdelse, retablingsforpligtelse og afståelsesret. 

Lejeregulering:

Erhvervslejeloven indeholder ikke bestemmelser om en fast regulering af lejen, bortset fra skatter- og afgifter. I de fleste erhvervslejekontrakter vil der derfor være en bestemmelse om, at lejen reguleres med en bestemt procentsats årligt og-/eller i henhold til nettoprisindekset. Såfremt lejen alene reguleres i henhold til nettoprisindekset, må man som udgangspunkt gå ud fra, at lejen følger den almindelige prisudvikling i samfundet. Det ses dog ofte, at udlejer har indsat en bestemmelse om, at lejen som minimum reguleres med eksempelvis 2 eller 3 % p.a., uanset udviklingen i nettoprisindekset. En sådan bestemmelse med en minimumsregulering, men uden en maksimumsregulering, er risikabel for lejer i den situation, hvor prisudviklingen – som vi nyligt har været vidne til med høj inflation – væsentligt overstiger 2-3% p.a. 

Som lejer vil det derfor være relevant, at kunne forhandle sig frem til en gunstig regulering af lejen.

Afståelse:

Med mindre andet er aftalt, er man som erhvervslejer berettiget til at afstå lejemålet på uændrede lejevilkår til en ny lejer, som udlejer ikke har vægtige indsigelser imod.

Da afståelsesretten kan fraviges eller ændres ved aftale, er det vigtigt at man som lejer sikrer sig, at man er indrømmet afståelsesret, således at man kan sælge sin forretning og overdrage det tilhørende lejemål til en køber/ny lejer. Dette gør sig særligt gældende indenfor eksempelvis restaurationsbranchen, hvor en stor del af salgssummen vil være den goodwill, der er forbundet med lejemålets beliggenhed og den opbyggede kundekreds. Uden adgang til at afstå lejemålet, vil man i bedste fald kunne sælge sit forretningsnavn, inventar og løsøre til en køber. I den situation vil goodwillen som udgangspunkt være illusorisk.

Da afståelse af et lejemål som udgangspunkt sker til uændret anvendelse og på uændrede vilkår, bør man også overveje, at få ret til at afstå lejemålet til en bredere anvendelse end den specifikke anvendelse, som ofte er aftalt. Dette er særlig vigtigt i de situationer, hvor man har betalt et større afståelsesbeløb, alene på grund af lejemålets beliggenhed, eksempelvis på et hovedstrøg. I den situation, vil det være at foretrække, at man eksempelvis ikke kun har mulighed for afstå sit bageri til en anden bager, men derimod kan afstå til eksempelvis isbutik, grønthandler eller anden anvendelse. Dette giver en bedre mulighed for at afstå lejemålet og dermed mulighed for at opnå en højere afståelsessum.

Generelt skal man som erhvervslejer være opmærksom på det, som er anført i lejekontrakten, men man skal samtidig være opmærksom på det, som måske ikke er – men burde være – anført i lejekontrakten. Hertil kommer, at man som lejer skal have kendskab til reglerne i erhvervslejeloven, som gælder sideløbende i det omfan, de ikke er fraveget ved aftale.

Artiklen er skrevet af advokat Roberto Panada, der rådgiver indenfor erhvervslivets forhold.

]]>
https://thadv.dk/pas-pa-med-erhvervslejekontrakten/feed/ 0