Mange virksomhedsejere får på et tidspunkt brug for at leje nogle lokaler til deres virksomhed. I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på nogle af de faldgrubber, som kan være forbundet med et indgå en erhvervslejekontrakt.
Erhvervslejeloven finder som hovedregel anvendelse på erhvervslejeforhold og kan, i modsætning til boliglejelovgivningen, fraviges på en række punkter ved aftale.
Lejemålets størrelse, beliggenhed og den aftalte begyndelsesleje er ofte forhold, som både udlejer og lejer har stor fokus på. Der er imidlertid også andre forhold, som er væsentlige at have fokus på. Nogle af disse forhold er den aftalte regulering af lejen, opsigelsesadgang, erstatning, vedligeholdelse, retablingsforpligtelse og afståelsesret.
Lejeregulering:
Erhvervslejeloven indeholder ikke bestemmelser om en fast regulering af lejen, bortset fra skatter- og afgifter. I de fleste erhvervslejekontrakter vil der derfor være en bestemmelse om, at lejen reguleres med en bestemt procentsats årligt og-/eller i henhold til nettoprisindekset. Såfremt lejen alene reguleres i henhold til nettoprisindekset, må man som udgangspunkt gå ud fra, at lejen følger den almindelige prisudvikling i samfundet. Det ses dog ofte, at udlejer har indsat en bestemmelse om, at lejen som minimum reguleres med eksempelvis 2 eller 3 % p.a., uanset udviklingen i nettoprisindekset. En sådan bestemmelse med en minimumsregulering, men uden en maksimumsregulering, er risikabel for lejer i den situation, hvor prisudviklingen – som vi nyligt har været vidne til med høj inflation – væsentligt overstiger 2-3% p.a.
Som lejer vil det derfor være relevant, at kunne forhandle sig frem til en gunstig regulering af lejen.
Afståelse:
Med mindre andet er aftalt, er man som erhvervslejer berettiget til at afstå lejemålet på uændrede lejevilkår til en ny lejer, som udlejer ikke har vægtige indsigelser imod.
Da afståelsesretten kan fraviges eller ændres ved aftale, er det vigtigt at man som lejer sikrer sig, at man er indrømmet afståelsesret, således at man kan sælge sin forretning og overdrage det tilhørende lejemål til en køber/ny lejer. Dette gør sig særligt gældende indenfor eksempelvis restaurationsbranchen, hvor en stor del af salgssummen vil være den goodwill, der er forbundet med lejemålets beliggenhed og den opbyggede kundekreds. Uden adgang til at afstå lejemålet, vil man i bedste fald kunne sælge sit forretningsnavn, inventar og løsøre til en køber. I den situation vil goodwillen som udgangspunkt være illusorisk.
Da afståelse af et lejemål som udgangspunkt sker til uændret anvendelse og på uændrede vilkår, bør man også overveje, at få ret til at afstå lejemålet til en bredere anvendelse end den specifikke anvendelse, som ofte er aftalt. Dette er særlig vigtigt i de situationer, hvor man har betalt et større afståelsesbeløb, alene på grund af lejemålets beliggenhed, eksempelvis på et hovedstrøg. I den situation, vil det være at foretrække, at man eksempelvis ikke kun har mulighed for afstå sit bageri til en anden bager, men derimod kan afstå til eksempelvis isbutik, grønthandler eller anden anvendelse. Dette giver en bedre mulighed for at afstå lejemålet og dermed mulighed for at opnå en højere afståelsessum.
Generelt skal man som erhvervslejer være opmærksom på det, som er anført i lejekontrakten, men man skal samtidig være opmærksom på det, som måske ikke er – men burde være – anført i lejekontrakten. Hertil kommer, at man som lejer skal have kendskab til reglerne i erhvervslejeloven, som gælder sideløbende i det omfan, de ikke er fraveget ved aftale.
Artiklen er skrevet af advokat Roberto Panada, der rådgiver indenfor erhvervslivets forhold.